「税金が怖い…」熊本で不動産を売るなら知っておきたい確定申告と手取りの話
この記事を書いた人
長迫 康利 代表取締役
熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。
熊本で住み替えを考えている方、あるいはご実家を相続された方の中には、「不動産を売却したいけど、税金や確定申告って何だか難しそう…」「大切な資産だから、手続きで損はしたくない」といった不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
特に初めて不動産を売却する場合、専門的な言葉や複雑な手続きに戸惑ってしまうのは当然のことです。
しかし、ご安心ください。基本的なポイントさえ押さえれば、不動産売却の税金は決して怖いものではありません。この記事では、熊本で不動産売却をお考えのあなたへ向けて、確定申告の必要性から税金の基礎知識、そして気になる熊本の最新不動産市況まで、わかりやすく解説していきます。
この記事を読み終える頃には、あなたの不安が解消され、「まずは専門家に相談して、第一歩を踏み出してみよう」と思っていただけるはずです。
そもそも不動産売却で確定申告は必要？
「家を売ったら、必ず確定申告をしないといけないの？」これは、多くの方が抱く最初の疑問です。結論から言うと、「利益が出た場合」や「お得な特例を使いたい場合」には確定申告が必要です。
確定申告が必要になるケースとは？
不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金がかかるため、確定申告が必須となります。この利益のことを専門用語で「譲渡所得（じょうとしょとく）」と呼びます。
簡単に言えば、「売った金額」から「買ったときの金額」と「売るためにかかった経費」を差し引いて、プラスになった部分が譲渡所得です。
また、たとえ利益が出なかった（損失が出た）場合でも、税金の負担を軽くするための特例を利用する場合には、確定申告をする必要があります。
確定申告が不要なケース
一方で、売却によって利益が出ず（譲渡所得がゼロかマイナスで）、かつ特例も利用しない場合は、確定申告は原則として不要です。
しかし、「利益が出ているかどうか」の計算は、ご自身で正確に行うのが難しいケースも少なくありません。自己判断で「不要だ」と思い込み、後から申告漏れを指摘されると、ペナルティが課せられる可能性もあります。まずは専門家である不動産会社に相談するのが安心です。
利益が出たかどうかは『売った金額』そのものではないんだ！その不動産を買ったときの値段や、売るために不動産会社に支払った仲介手数料などの経費を差し引いて計算するんだよ。この計算が少しややこしいから、まずは専門家に相談するのが一番！
【重要】不動産売却にかかる税金のキホン
確定申告が必要だとわかったところで、次はその中身である「税金」について見ていきましょう。難しく感じるかもしれませんが、ここでは絶対に押さえておきたい2つのポイントに絞って解説します。
売却益にかかる「譲渡所得税」
不動産を売って得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金を、まとめて「譲渡所得税」と呼びます。これは「所得税」と「住民税」を合わせたものです。
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 = 売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )
- 取得費: その不動産を購入したときの代金や手数料など。
- 譲渡費用: 売却時にかかった仲介手数料や印紙税など。
そして、この譲渡所得にかかる税金の税率は、不動産を所有していた期間によって大きく変わるのが特徴です。
- 長期譲渡所得（所有期間が5年超）: 税率 約20%
- 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）: 税率 約39%
所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が倍近く変わるため、売却のタイミングを検討する上で非常に重要なポイントになります。
税金の負担を軽くする「特別控除」
「利益が出たら、必ず高額な税金を払わないといけないの？」と不安に思った方もいるかもしれません。しかし、ご安心ください。特にご自身が住んでいたマイホームを売却する場合には、非常に強力な特例が用意されています。
それが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。
これは、譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができる制度です。つまり、売却による利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税はかからないということになります。多くの場合、この特例を適用することで税金の負担がゼロか、大幅に軽減されます。
また、親から相続したご実家を売却する場合にも、一定の要件を満たせば利用できる特例（空き家特例）があります。
3,000万円の特別控除は非常に強力な制度だけど、適用には『住まなくなってから3年以内に売ること』など、いくつかの条件があるんだ。自分のケースで使えるかどうかは、不動産会社に査定を依頼するときに一緒に聞いてみると安心だよ！
【最新市況】今の熊本は絶好の売り時？
税金のことがわかったら、次に気になるのは「自分の家はいくらで売れるんだろう？」「そもそも、今は売り時なの？」ということですよね。結論から言うと、現在の熊本の不動産市場は、売主様にとって非常に有利な状況（売り時）である可能性が高いと言えます。
TSMC効果で県央・県北エリアの地価が急上昇中！
ご存知の通り、半導体受託製造の世界最大手「TSMC」の工場が菊陽町にできた影響は絶大です。2024年の公示地価では、TSMC進出決定前の2021年と比較して、**菊陽町で40.8％、大津町で20.4％、合志市で21.1％**という驚異的な地価上昇を記録しています。
これにより、関連企業の従業員やそのご家族の住宅需要が爆発的に増加し、菊陽町やその周辺エリア（大津町、合志市など）では、中古戸建てやマンションの価格も高騰。賃貸物件の家賃も大幅に上昇しており、「借りるより買いたい」という需要が売買市場を力強く後押ししています。
熊本市中心部も活況！マンション需要も高い水準
この活況は郊外だけにとどまりません。熊本駅周辺の再開発や中心市街地の利便性の高さから、熊本市中央区や東区といった中心部の不動産需要も非常に旺盛です。
特に中古マンションは人気が高く、価格も上昇傾向が続いています。ある調査では、熊本市中央区の平均売買価格はここ3年で14.8%も上昇したというデータもあり、資産価値が高まっている今、売却には絶好のタイミングと言えるでしょう。
これらの市況を踏まえると、熊本県内の不動産は全体的に「高く、そして早く売れる」可能性が高い状況です。もし少しでも売却をお考えなら、このチャンスを逃さず、まずは情報収集から始めてみることを強くおすすめします。
失敗しない！不動産売却の始め方
では、具体的に何から始めればよいのでしょうか。不動産売却で失敗しないための最初のステップは、非常にシンプルです。
まずは「査定」で自分の家の価値を知ろう
売却の第一歩は、「自分の不動産が、今いくらで売れるのか」を専門家に査定してもらうことです。
不動産会社に依頼すれば、無料で査定をしてもらえます。査定には、周辺の類似物件の取引事例や土地の価格、建物の状態、そして最新の市況などを総合的に判断して、客観的な売却可能価格を算出してもらえます。この査定価格が、今後の売却計画を立てる上での重要な基準となります。
信頼できる不動産会社の選び方
査定を依頼する会社は、どこでも良いわけではありません。特に今の熊本の状況を考えると、TSMC関連の動向や地域の最新情報に精通し不動産会社を選ぶことが成功のカギとなります。
良い不動産会社を見極めるポイントは以下の通りです。
- 査定価格の根拠を、データに基づいて分かりやすく説明してくれるか
- 売主の不安や希望に親身に耳を傾け、最適な売却プランを提案してくれるか
- 熊本の地域特性を熟知しているか
複数の会社に査定を依頼し、その対応や査定内容を比較検討することで、あなたにとって最高のパートナーとなってくれる不動産会社がきっと見つかるはずです。
まとめ
不動産売却に伴う確定申告や税金の話は、一見すると複雑で難しく感じられるかもしれません。しかし、基本さえ押さえておけば、決して怖いものではありません。特に、3,000万円の特別控除のようなお得な制度を上手に活用すれば、税金の負担を大きく軽減することも可能です。
あなたのその第一歩を、どこから踏み出せばいいか。
答えは、「まずはご自身の不動産の価値を知る」ことからです。
売却するかどうかは、査定価格を知ってからゆっくり考えれば良いのです。まずは、大切な資産が今いくらの価値を持つのか、専門家の目で確かめてみませんか？
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