【熊本版】親が元気なうちに考えておきたい実家売却｜家族で揉めないための進め方と2つの隠れたリスク

この記事を書いた人

長迫　康利　代表取締役

熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。

「親が住んでいる熊本の実家、将来誰も住む予定がないけれどどうしよう……」「実家をどうするか」という問題は、なんとなく切り出しにくく、つい後回しにしがちなテーマです。

しかし、実は「親が元気で判断能力がしっかりしているうちに」親子・兄弟で話し合い、動き出すことこそが、将来の家族の負担を減らし、円満な解決を迎えるための唯一の近道です。

特に近年、熊本県内ではエリアによる地価の二極化が進んでおり、適切なタイミングを逃すと「売りたくても売れない負動産」になってしまうリスクが高まっています。

この記事では、熊本の不動産売却のプロであるサコエステートが、家族で揉めずに実家売却（生前整理）を進めるための具体的なステップと、知っておくべき法律・税金の知識をわかりやすく解説します。

なぜ「親が元気なうち」が重要なのか？2つの大きなリスク

実家売却を先延ばしにして親が倒れたり、判断能力が低下したりすると、主に2つの大きな壁にぶつかります。

1. 認知症による「資産凍結」のリアルな恐怖

不動産を売却できるのは、原則として名義人である「所有者本人」だけです。もし親御様が認知症などで意思能力がない（判断能力を失っている）と判定されてしまうと、たとえ実の子どもであっても勝手に売却することはできなくなります。

この状態を「資産凍結」と呼び、売却するためには「成年後見人」を立てるなど、家庭裁判所を巻き込んだ非常に複雑な手続きが必要になります。これには多額の費用と数ヶ月以上の時間がかかるため、「施設の入居一時金を作るために実家を売りたいのに売れない」という最悪の事態に陥ってしまいます。

2. 空き家放置による「特定空家」のペナルティ

親御様が介護施設に入所するなどして実家が空き家になると、誰も住んでいなくても固定資産税の負担や、カビ・シロアリの発生といった維持管理の問題がのしかかります。

さらに、2024年4月からは「相続登記の申請」が義務化されたほか、放置された空き家が近隣に迷惑をかけると判断された場合、法律に基づき「特定空家（または管理不全空家）」に指定され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。

親御さんが自分の意思をはっきりと伝えられる『今』だからこそ、これからどこで、どんなふうに過ごしたいかを一緒に話す大チャンスなんだ。本人の意思がしっかりしていれば、手続きをスムーズに進めるための対策がいくらでも打てるんだよ！

家族で揉めないために。話し合いで押さえるべき3つのポイント

実家売却で最も多いトラブルは、実は「親と子」ではなく「兄弟間での意見の食い違い」です。これを防ぐには、以下の3点を事前に共有しておくことが不可欠です。

① 売却金の「透明な使い道」を決めておく

売却して得たお金を「親のこれからの介護費用や施設への入居資金」として使い切るのか、あるいは「将来の遺産として兄弟で分ける」のか。あらかじめ方向性を明確にしておくことで、兄弟間の不信感を防ぐことができます。

② 熊本の最新市況に基づく「実家の今の価値」を正しく知る

現在の熊本（特に熊本市中央区・東区・北区、合志市、菊陽町など）は、TSMCの進出による地価変動の波を受けています。「実家は高く売れるはずだ」と兄弟それぞれが勝手な期待（思い込み）を持っていると、話し合いが紛糾します。まずはプロの不動産査定を受け、客観的な市場価値（リアルな予想売却額）を把握し、全員で共有することが大切です。

③ 荷物の整理（生前整理）を少しずつ始める

売却が決まってから、または亡くなってから、家を埋め尽くす大量の荷物を整理するのは精神的にも肉体的にも過酷です。親御様と一緒に思い出を振り返りながら、少しずつ「生前整理」を進めることで、売却への心の準備も整っていきます。

💡【実家の片付けがどうしても体力的・時間的に無理な方へ】

「実家を売りたいけれど、昭和の時代の大きな家具や大量の荷物が残っていて、どこから手をつけていいか分からない…」「自分は県外に住んでいるから、何度も熊本に通って片付けをするのは現実的に不可能…」

そんなお悩みをお持ちのご家族には、家の中の家財道具や残置物を一切片付けず、ありのままで手放せるサコエステートの「丸投げ売却」がおすすめです。事前の片付け費用や処分費用の手出しは0円。そのままの状態でスムーズに手放すことが可能です。

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知っておきたい！実家売却で損をしないための税金・法律の知識

実家を売却する際、親が元気なうちに売る（マイホームの状態で売る）ことで、非常に強力な節税特例を使うことができます。

居住用財産（マイホーム）の「3,000万円特別控除」の活用

親が住んでいる実家を売却した場合、売却によって出た利益（譲渡所得）から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これを利用すれば、多くの場合、売却にかかる税金を「実質ゼロ」にすることができます。

ただし、この特例は施設に入所するなどして「住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すること」という期限があります。親が施設に移ってから何年も放置してしまうと、この強力な特例が使えなくなり、大損してしまう可能性があるため注意が必要です。

古い実家で頻発する「境界確定」の問題

熊本の古い住宅地や郊外の土地では、お隣との境界線を示す「境界杭」が紛失していたり、そもそも曖昧なままであったりするケースが多々あります。売却をスムーズに進めるためには境界をはっきりさせる（境界確定）必要があるため、地元の信頼できる不動産会社と媒介契約を結び、土地家屋調査士などの専門家と連携して早めに準備を進めるのが一般的です。

熊本市や周辺エリアは、エリアによって買い手のニーズが激しく変化しているんだ。ただ売るだけでなく、税金の特例や境界問題、家族の想いまでトータルでサポートしてくれる地元の専門家に相談するのが、揉めずに高く売るための秘訣なんだ！