【熊本市・近郊】市街化調整区域でも家が建つ？『集落内開発制度（法34条11号）』を専門家が徹底解説

この記事を書いた人

長迫　康利　代表取締役

熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。

「熊本にある実家を相続したが、場所が『市街化調整区域』らしい」「知人から、市街化調整区域の土地は家が建てられないから売れない、と聞いた…」

熊本の不動産売却、特に土地売却をご検討中の方から、こうした深刻なお悩みを伺うことが多くあります。確かに「市街化調整区域」の土地は、不動産売却の中でも特に難易度が高い案件の一つです。

しかし、もしその土地が熊本市やその近郊（合志市、菊陽町、嘉島町、益城町）にある場合、「売れない」と諦めるのはまだ早いかもしれません。

熊本都市圏には、この「原則建築不可」という重い制約を解除できる可能性を秘めた、「集落内開発制度（法34条11号）」という特別な制度が存在します。

この記事では、熊本で数多くの土地売却に携わってきた私たちサコエステートが、市街化調整区域の土地売却の「希望の光」となるこの制度について、その仕組み、自治体ごとの違い、そして売却前に必ず知っておくべき注意点を、どこよりも分かりやすく解説します。

そもそも「市街化調整区域」は、なぜ売却が難しいのか？

まずは基本のおさらいです。私たちの街は、法律（都市計画法）によって「市街化区域」（家や商業施設を建てて、街を活性化させるエリア）と「市街化調整区域」（市街化を抑え、主に田畑や自然環境を守るエリア）に分けられています。

この「市街化調整区域」は、その名の通り「原則として、新しい家や建物を建ててはいけない」と定められています。

そのため、土地を探している大多数の方（＝マイホームを建てたい方）の需要に応えることができず、売却が非常に困難になるのです。購入希望者は、農業を営む方や、資材置き場などを探している法人などに限定されてしまいます。

この「原則建築不可」の状況を打開するのが、都市計画法第34条11号の条例に基づく制度です。

これは、市街化調整区域内であっても、既存の集落（コミュニティ）の活力を維持するため、「一定の基準を満たした指定区域内であれば、例外的に開発や建築を許可しましょう」という特例制度です。

この制度の最大のポイントは、従来のような「農家の分家」といった属人的な条件（＝その人だから建てられる）ではなく、「指定区域内」という場所の条件さえクリアすれば「誰でも」建築が可能になる（※）という点です。（※熊本県（近郊）の制度では、一部賃貸目的が不可などの制限があります）

これにより、ご所有の土地が「マイホームを建てたい人」も購入できる「住宅地」として売却できる可能性が生まれるのです。

この「法34条11号」に基づく制度は、自治体によって内容が異なります。特に熊本都市圏では、「熊本市」と「熊本県（合志市・菊陽町・嘉島町・益城町）」で、建てられる建物に大きな違いがあるため注意が必要です。

熊本市が独自に定めている制度です。

建築可能な建物の例:
- 戸建て住宅
- 共同住宅（アパートなど）
- 日用品販売店舗（コンビニ、小規模スーパーなど）
- 店舗併用住宅（理容店など）
特徴: 近郊の制度に比べ、共同住宅（アパート）の建築が認められているなど、活用の幅が広いのが特徴です。（※いずれも敷地面積や高さなどに細かい基準があります）