査定額ダウンを回避！熊本の不動産売却で注意すべき家の特徴と対策
この記事を書いた人
長迫 康利 代表取締役
熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。
「せっかく家を売るなら、できるだけ高く売りたい！」と思うのは当然のこと。
しかし実際には、熊本で不動産売却を進める中で「思ったより査定額が低かった…」という声も少なくありません。
査定額は、立地や築年数、建物の状態など様々な要素から決まります。中でも「マイナス評価になりやすいポイント」を知っておくと、売却前に改善できる可能性もあります。
今回は熊本の不動産売却で査定額が下がってしまう家の特徴を、地域の相場感や実際の事例を交えながら解説します。
古い築年数の住宅
築年数は査定額に大きく影響します。特に木造住宅の場合、一般的に築20〜25年を超えると建物価値はほとんどゼロに近いと評価され、土地の価格が中心になります。
熊本市中央区や東区など人気エリアでも、築30年以上の住宅では「土地値のみ」で査定されるケースが多いです。
木造住宅は時間が経つとどうしても劣化が進むから、査定時には“リフォーム必須”と見なされやすいんだ。特に耐震基準が古い家は要注意だよ！
設備や内装が古い
キッチンやお風呂、トイレといった水回り設備が古いと、買主は「入居前にリフォームが必要」と考えます。その分コストがかかるため、査定額は下がりやすいです。
熊本では中古住宅を購入してリノベーションする層も増えていますが、それでも人気があるのは「ある程度きれいに使われている家」。築年数が古くても、日常的にメンテナンスされている家はプラス評価を受けやすいです。
立地条件に難がある
不動産の価値を左右する最大の要素は立地です。熊本市中心部や菊陽町では需要が高く、相場も安定しています。
一方で、交通の便が悪い郊外エリアや、買い物・病院が遠い場所は需要が限られ、査定額が低くなりやすいです。
外観や庭の管理状態が悪い
外壁が汚れていたり、庭が雑草だらけだったりすると「手入れが大変そう」と買主にマイナスイメージを与えます。
特に熊本は温暖で雨も多いため、外壁のカビや苔、庭木の伸びすぎなどが目立ちやすい地域です。
ちょっとした清掃や草刈りで印象が大きく変わるので、売却前には外観の手入れをおすすめします。
増改築やリフォーム履歴が不明
過去にリフォームや増改築をしていても、記録や保証書が残っていないと「安全性に不安がある」と見なされることがあります。
特に耐震補強やシロアリ対策などは証明書の有無が重要。熊本地震以降、買主は建物の耐久性により敏感になっています。
熊本は地震の経験があるから、“耐震性の証明”がある家は強いんだ！
接道条件が悪い
建物や土地は「道路にどのくらい接しているか」によっても評価が変わります。
熊本市内の古い住宅街では、幅が狭い道路や行き止まりの土地も少なくありません。再建築が難しい土地は需要が限られるため、査定額は低くなりやすいです。
ハザードマップでリスクがある地域
近年は水害や地震への意識が高まっており、熊本市や八代市、宇土市などでは浸水リスクが査定に影響することもあります。
実際、ハザードマップで「浸水想定区域」とされているエリアは、買主の検討対象から外れやすく、結果的に査定額も抑えられる傾向にあります。
査定を出すときは、不動産会社も市町村のハザードマップをチェックするんだ。買主も安心材料を求めてるからね。
まとめ
熊本で不動産売却を考える際、査定額が下がりやすい家の特徴には以下のようなものがあります。
- 築年数が古い
- 設備や内装が劣化している
- 立地条件が悪い
- 外観・庭の管理が行き届いていない
- 増改築や耐震補強の記録が不明
- 道路との接道条件が悪い
- ハザードマップでリスクがある
こうした要因があっても、事前にメンテナンスをしたり、書類を整えたりすることで改善できる部分もあります。
また、不動産会社によって査定額やアドバイスが異なることもあるため、複数の会社に相談して比較することが大切です。
熊本で不動産売却を検討されている方は、ぜひ当社の無料査定をご利用ください。
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“どうせ安くしか売れない”と決めつけるのはもったいないよ！専門家に相談してみると、意外な強みが見つかることもあるんだ。
