「売った後」のトラブルが怖い！プロが教える『契約不適合責任』のリスクと対策

熊本で不動産売却をご検討中の皆様、こんにちは。熊本の不動産売却専門サイトを運営しております「サコエステート」です。

不動産の売却は、買主様が見つかり、無事に引き渡しが完了すればすべて終わり…と、思っていませんか？実は、売却が終わった後に「聞いていなかった不具合が見つかった！」と買主様から連絡が入り、思わぬトラブルに発展してしまうケースがあるのです。

そのトラブルの主な原因となるのが、「契約不適合責任」です。

これは、不動産を売却するすべての方が知っておくべき、非常に大切な法律上の責任です。しかし、専門用語が多く、内容が少し複雑なため、「よくわからないまま不安だけが募ってしまう…」というお声も少なくありません。

そこでこの記事では、私たちサコエステートが、熊本で不動産売却をお考えの皆様の隣に座って語りかけるように、「契約不適合責任」とは何か、そしてどうすれば売却後のトラブルを防げるのかを、どこよりも分かりやすく解説していきます。

そもそも「契約不適合責任」とは？売主様が知っておくべき基本

昔の「瑕疵担保責任」との違い

「不動産売却後の責任」と聞いて、以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という言葉が使われていました。しかし、2020年4月の民法改正によって、この考え方がより売主様の責任を明確にした「契約不適合責任」へと変わりました。

一番大きな違いは、責任を問われる範囲です。

• 旧：瑕疵担保責任 → 売主も知らなかった「隠れた瑕疵（欠陥）」についてのみ責任を負う。
• 新：契約不適合責任 → 隠れているかどうかは関係なく、「契約書の内容と、実際に引き渡された不動産の状態が違う」場合に、売主様が責任を負う。

つまり、買主様の権利が以前よりも手厚く保護されるようになり、売主様にとっては、より慎重な対応が求められるようになったのです。

どんなケースが「契約不適合」になるの？

では、具体的にどのような場合に「契約内容に適合しない」と判断されるのでしょうか。大きく分けて3つのケースが考えられます。

1. 種類・品質に関する不適合 これが最も一般的なケースです。例えば、売買契約書に記載がなかったのに、以下のような不具合が後から見つかった場合です。
   • 雨漏りやシロアリの被害があった
   • 主要な柱や壁に腐食や傾きがあった
   • 給排水管が詰まっていたり、水漏れしたりしていた
   • 給湯器やエアコンなどの設備が、説明なく故障していた
2. 数量に関する不適合 「土地面積100㎡」として契約したのに、実際に測量してみたら95㎡しかなかった、というようなケースです。
3. 権利に関する不適合 売却した土地に、他人の通行権が設定されていることを伝えずに売ってしまった、というようなケースです。

「契約不適合責任」を問われたらどうなる？売主様が負う4つの責任

もし、引き渡し後に契約不適合が見つかった場合、民法上、買主様は売主様に対して以下の4つの権利を主張できると定められています。

1. 追完請求（直してください！） 見つかった不具合の修補などを請求されることです。「雨漏りを直してください」「シロアリを駆除してください」といったケースがこれにあたります。
2. 代金減額請求（値下げしてください！） 不具合の修補が難しい場合や、売主様が修補に応じない場合に、その不具合の程度に応じて売買代金の減額を請求されることです。
3. 損害賠償請求（損害を補償してください！） 契約不適合が原因で買主様が被った損害（例えば、雨漏りのせいで家財がダメになった費用など）の賠償を請求されることです。
4. 契約解除（契約をなかったことにしてください！） 不具合が非常に重大で、買主様がその家で暮らすという目的を達成できないような場合に、契約そのものを解除されてしまう可能性もあります。

これらの請求に応じることになれば、金銭的な負担はもちろん、精神的にも大きなストレスとなってしまいます。だからこそ、売却活動を始める前の「対策」が何よりも重要なのです。

売却後のトラブルを防ぐために！サコエステートが実践する3つの対策

「そんな責任を負わなければいけないなんて、不動産を売るのが怖くなってきた…」と感じられたかもしれません。でも、ご安心ください。事前にしっかりと対策を講じることで、トラブルのリスクは大幅に減らすことができます。ここでは、私たちサコエステートがお客様と一緒に行っている対策を3つご紹介します。

対策① 正確な「物件状況報告書（告知書）」の作成

最も重要で、最も基本的な対策がこれです。 「物件状況報告書（告知書）」とは、売主様が把握している物件の状況（雨漏りの有無、設備の故障など）を正直に買主様に伝えるための書類です。

「こんな小さなキズ、言わなくてもいいだろう」「昔、雨漏りしたけど修理したから大丈夫だろう」

こういった自己判断が、後々の大きなトラブルの火種になります。大切なのは、ご自身が知っている情報を、たとえ些細なことでも包み隠さずお伝えいただくことです。それが、巡り巡って売主様ご自身を不要なトラブルから守ることに繋がります。

私たちサコエステートでは、お客様にただ書類をお渡しするだけでなく、一つひとつの項目について丁寧にご質問を重ね、記憶を呼び覚ますお手伝いをしながら、一緒に正確な告知書を作成していくことをお約束します。

対策② 専門家による「建物状況調査（インスペクション）」の活用

相続されたご実家など、売主様ご自身も物件の詳しい状況を把握しきれていないケースも少なくありません。そんな時に有効なのが、建築士などの専門家による「建物状況調査（インスペクション）」です。

インスペクションを行うことで、売主様も気づいていなかった建物の不具合などを事前に発見することができます。

• メリット①： 発見された不具合を事前に告知できるため、契約不適合責任を問われるリスクを減らせる。
• メリット②： 買主様も建物の状態を客観的に把握できるため、安心して購入を決断しやすくなる。

サコエステートでは、お客様のご状況に応じてインスペクションの活用もご提案し、信頼できる専門家をご紹介する体制を整えています。

対策③ 「契約不適合責任の免責」特約の検討

特に、築年数が古い物件（中古戸建てなど）の売却では、売主様の責任を一定期間に限定したり、一部免除したりする「特約」を売買契約書に盛り込むことが一般的です。

例えば、「契約不適合責任を負う期間は、引き渡しから3ヶ月間とする」といった内容です。これにより、売主様が未来永劫、責任を負い続けるという不安を解消できます。

ただし、売主様が知っていたのに告知書に記載しなかった不具合については、この免責特約は適用されません。あくまで、正直に情報を提供した上で、未知のリスクを軽減するための特約だとご理解ください。どのような特約がお客様の状況にとって最適か、私たちがプロの視点から的確にアドバイスいたします。

まとめ：熊本の不動産売却は、信頼できるパートナー選びが成功の鍵です

ここまで、「契約不適合責任」という、不動産売却における重要なポイントについて解説してきました。専門的な内容でしたが、皆様の「売った後」に対する漠然とした不安は、少しでも解消されたでしょうか。

契約不適合責任は、確かに売主様にとって重い責任ですが、事前に正しい知識を持ち、誠実な対応を心がけることで、決して怖いものではありません。

そして、そのために何よりも大切なのが、売主様の立場に立って、あらゆるリスクを想定し、的確なアドバイスとサポートをしてくれる不動産会社をパートナーに選ぶことです。

私たちサコエステートは、熊本の地に根ざし、地域のお客様の不動産に関するお悩みに真摯に向き合ってまいりました。法律や税金などの専門知識はもちろんのこと、お客様一人ひとりのお気持ちやご事情に寄り添い、二人三脚で売却活動を進めていくことを最も大切にしています。

「売却後」の不安までしっかりと解消し、心から「サコエステートに任せて良かった」と思っていただけるお取引をお約束します。熊本での不動産売却に関することなら、どんな些細なことでも、まずは私たちにご相談ください。

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