熊本で「土地売却」を成功させる完全ガイド｜古家付き・更地の悩みから市街化調整区域まで

この記事を書いた人

長迫　康利　代表取締役

熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。

熊本で土地を所有されている方、あるいはご実家を相続された方から、不動産売却に関するご相談をいただく機会が年々増えています。

「親から相続した土地が熊本にあるが、自分は県外在住で管理が難しい」「古家が建ったままだけれど、売れるのだろうか？」「そもそも、この土地は市街化調整区域らしく、売却が難しいと聞いた…」

こうしたお悩みは、熊本市での土地売却、特に「家」ではなく「土地」そのものを売却しようとする際に、多くの方が直面する現実です。

土地売却は、マンションや一般的な中古住宅の売却と比べて、法律の制限、土地の状態（更地か古家付きか）、測量や境界の問題など、専門的な知識が必要となる場面が格段に多くなります。

この記事では、熊本の不動産売却に長年携わってきた私たちサコエステートが、熊本で土地売却をご検討中の皆様が抱える不安や疑問を解消するため、基本的な「流れ」や「手続き」、知っておくべき「費用」や「税金」、そして最も悩ましい「古家付き」や「市街化調整区域」の土地をどう扱うべきか、その判断基準を分かりやすく解説していきます。

熊本市の土地売却、まず何から？基本の流れと手続き

土地売却は、購入希望者を探し、契約して終わり、という単純なものではありません。特に「土地」は、隣地との境界や法律上の制限など、事前に確認・整備すべき「下準備」が非常に重要です。

ここでは、安心して売却を進めるための基本的な流れと手続きをご紹介します。

STEP1: 土地の「相場」を知る（査定の依頼）

まずは、所有されている土地が「いくらで売れそうか」という相場を知ることから始まります。

私たちは、現地の状況や周辺の取引事例はもちろん、その土地が持つ法的な条件（例えば、建物を建てる際にどのような制限があるかなど）をプロの目で調査し、売却可能額（査定価格）をご提示します。この「査定」が、今後の売却計画すべての土台となります。

STEP2: 不動産会社との「媒介契約」

査定内容や売却活動の方針にご納得いただけたら、私たち不動産会社と「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。これは、「あなたの土地の売却活動を、私たちに正式にお任せします」という契約です。

この契約に基づき、私たちは広告活動や購入希望者様との交渉を本格的にスタートします。

STEP3: 売却活動と「境界確定」（測量の重要性）

土地売却において、最もトラブルになりやすいのが「境界」の問題です。

「隣の土地との境界線は、このブロック塀で間違いない」と思っていても、法的な根拠（登記簿や測量図）がなければ、買い手は安心して購入できません。

土地の売却では『境界』がハッキリしていないとトラブルのもとだ！売却活動と並行して、土地家屋調査士による『測量』を行い、隣地の所有者様にも立ち会ってもらって、法的に境界を確定させる作業（境界確定）が必要になるケースが多いんだ。これは安心な取引のために絶対に必要なことだよ！

STEP4: 売買契約と決済・引き渡し

購入希望者様が見つかり、価格や条件がまとまったら「売買契約」を締結します。その後、売主様（あなた）は、土地の所有権を買主様へ移転する準備（登記手続きなど）を進めます。

全ての準備が整ったら、金融機関などで買主様から売買代金を受け取り、同時に土地の所有権を買主様へ移転します（これを「決済」および「引き渡し」と呼びます）。

熊本の土地売却「古家付き」と「更地」どちらが得？

熊本で土地の売却相談をいただく際、最も多いお悩みが「古家が建っているけれど、解体して更地にした方がいいですか？」というご質問です。

これは非常に悩ましい問題ですが、どちらか一方が絶対的に「得」ということはありません。それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、ご自身の土地の状況に合わせて判断することが重要です。

「古家付き」で売却するメリット・デメリット

古い家が建ったままの状態で売却する方法です。「現況有姿（げんきょうゆうし）」での売却とも呼ばれます。

メリット:

解体費用がかからない: 数百万円にもなることがある解体費用を負担せずに済みます。
すぐに売り出せる: 解体工事の期間（1〜2ヶ月）を待たずに売却活動を開始できます。

デメリット:

買い手が限定される: 購入後に解体する費用や手間を懸念し、購入を見送る方が多くなる可能性があります。
土地のイメージが湧きにくい: 古家があることで、新しい家を建てる際のイメージが掴みにくく、敬遠されることがあります。

「更地（解体）」にして売却するメリット・デメリット

売却前に売主様の費用負担で古家を解体し、何もないまっさらな土地（更地）にしてから売却する方法です。

メリット:

買い手の幅が広がる: 土地を探している方（新しい家を建てたい方）にとって、すぐに建築プランを考えられるため、魅力的に映ります。
土地の状態が分かりやすい: 日当たりや広さ、隣地との関係などが一目瞭然となり、安心感を与えられます。

デメリット:

解体費用がかかる: 売却前にまとまった費用が必要になります。
固定資産税の優遇がなくなる: 家が建っている土地は固定資産税が軽減されていますが、更地にするとその優遇措置がなくなり、税額が上がる可能性があります。

どちらが良いかは、本当にケースバイケースだ！例えば、古家と言ってもまだ住める状態（リフォーム可能）なら『中古戸建』として売る方が良い場合もある。逆に、建物の損傷が激しいなら、思い切って解体した方が早く売れることもある。解体費用を売却価格にいくら上乗せできるか、私たち専門家がしっかりシミュレーションするから安心してね！