【熊本任意売却】住宅ローン滞納でもまだ間に合う！「競売」を回避するには

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長迫　康利　代表取締役

熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。

「今月の住宅ローンの支払いが難しいかもしれない…」「もし、このまま住宅ローンが払えなくなったら、この家はどうなってしまうのだろう？」

現在、このような深刻なお悩みを抱え、熊本でご自身の不動産売却について情報を探されているかもしれません。将来への不安、ご家族への申し訳なさ、そして「家を失うかもしれない」という恐怖。本当に、お一人で悩み、苦しい状況にいらっしゃることと存じます。

しかし、どうか希望を捨てないでください。もし万が一、住宅ローンの返済が困難になったとしても、「競売（けいばい）」という最悪の事態を回避し、ご自身の意思で、より良い条件で再スタートを切るための「任意売却（にんいばいきゃく）」という道が残されています。

まずは「任意売却」とは何か、そしてなぜ「競売」を避けなければならないのか、その決定的な違いからご説明します。

「任意売却」と「競売」、何が違う？知っておくべき決定的な違い

住宅ローンが払えない状況になった時、最終的に家を手放す方法は大きく分けて「任意売却」と「競売」の2つしかありません。この2つは、手続きも、売却後のあなたの生活も、まったく異なるものになります。

そもそも「任意売却」とは？

「任意売却」とは、住宅ローンを借りている金融機関（債権者といいます）との「交渉」および「合意」に基づき、ご自身の意思で不動産を売却する方法です。

通常、住宅ローンが残っている不動産を売る場合、売却価格でローンを全額返済（完済）しなければ、「抵当権（たんぽとして押さえられている権利）」を外してもらえず、売却ができません。

しかし、ローンの残高が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態では、売却してもローンが残ってしまいます。任意売却は、このような「オーバーローン」状態であっても、「売却後に残るローン（残債務）の返済方法についても誠実にお話し合いをする」ことを条件に、債権者に特別に抵当権を外してもらい、売却を許可してもらう手続きなのです。

避けるべき「競売」の恐ろしいデメリット

一方、「競売」とは、住宅ローンの滞納が続いた結果、債権者が裁判所を通じて強制的に不動産を売却し、資金を回収する手続きです。

競売には、ご本人（所有者）にとって計り知れないデメリットがあります。

市場価格より大幅に安い価格で売却される 競売の売却価格（落札価格）は、一般的な市場価格の5〜7割程度になってしまうケースがほとんどです。安く売られてしまうため、売却後に残るローンの額も当然、任意売却に比べて多くなってしまいます。
プライバシーが著しく侵害される 競売にかけられると、裁判所の執行官や不動産鑑定士が調査のために自宅を訪問します。さらに、物件情報はインターネットや新聞、不動産業者向けの資料で一般に公開されます。「競売物件」として近所や周囲の人に知られてしまう可能性が非常に高いのです。
引越し時期や費用をコントロールできない 競売で買い手（落札者）が決まると、強制的に退去を求められます。ご自身の都合で引越し時期を決めることはできません。また、通常、任意売却では交渉によって売却代金から引越し費用を捻出できるケースがありますが、競売ではそれが一切認められません。

競売の最もつらい点の一つは、プライバシーが守られないことだ！物件情報が公開され、近所にも『あの家は差し押さえられた』と知られてしまうケースも多い。任意売却なら、通常の売却活動と同じように進められるから、ご近所に事情を知られずに売却できる可能性が格段に高いんだよ！

「任意売却」を選ぶ4つの大きなメリット

競売と比較して、任意売却を選ぶメリットは非常に大きいものです。

市場価格に近い価格で売却できる 競売とは異なり、一般の不動産市場で「普通の不動産売却」として売却活動を行います。そのため、市場価格に近い、より高い価格での売却が期待できます。
売却後に残るローンの額を減らせる （1）の通り、高く売れるため、競売に比べて売却後に残るローンの額を大幅に減らすことができます。
プライバシーが守られる 外見上は通常の売却活動と何ら変わりません。「住宅ローンが払えない」といったご家庭の事情が、買主様やご近所に知られることはありません。
債権者との交渉で、手元に費用を残せる可能性がある 売却にかかる諸費用（仲介手数料など）は、売却代金から差し引かれます。さらに、債権者との交渉次第では、新生活を始めるための引越し費用などを売却代金から捻出することを認めてもらえるケースも多くあります。

もし住宅ローンを滞納してしまったら…「競売」までの流れ

「任意売却」が有利なことは分かったけれど、「いつまでに」決断すれば良いのでしょうか。もし住宅ローンの返済が苦しくなり、滞納が始まると、事態は刻一刻と進んでいきます。

ステップ1：督促状・催告書が届く（滞納1〜3ヶ月）

滞納が始まると、まずは金融機関から電話や郵便で「督促状（とくそくじょう）」が届きます。この段階で金融機関に連絡し、誠実に返済の相談をすれば、リスケジュール（返済計画の見直し）に応じてもらえる可能性もまだあります。しかし、これを無視し続けると、より内容の厳しい「催告書（さいこくしょ）」が内容証明郵便などで届きます。

ステップ2：期限の利益の喪失（滞納3〜6ヶ月）

催告書も無視し続けると、「期限の利益の喪失」という通知が届きます。これは「もう分割での返済は認めません。残っているローン全額を一括で返済してください」という最終通告です。

『期限の利益の喪失』って難しい言葉だよね。簡単に言うと、住宅ローンという『長期間かけて分割で返済してよい権利（利益）』を失ってしまう、ということだ。この通知が来たら、もう分割返済には戻れない。いよいよ待ったなしの状況だよ！

ステップ3：競売開始決定通知（滞納6ヶ月〜）

一括返済はもちろん不可能ですから、次に金融機関（や保証会社）は、担保に取っている不動産を売却して資金を回収するため、裁判所に「競売」の申立てを行います。これが受理されると、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。こうなると、いよいよ「競売」のレールに乗ってしまったことになります。

任意売却ができるのは、この「競売」が始まる前までが勝負です。 正確には、競売の「入札（買い手が値段を入れること）」が開始される前日まで交渉の余地はありますが、時間が経てば経つほど不利になります。

熊本で「任意売却」を成功させるためのステップと注意点

任意売却は、通常の不動産売却と異なり、「債権者（金融機関）」との交渉が不可欠です。そのため、時間との勝負であり、高度な専門知識と交渉力が求められます。

ステップ1：すぐに専門家へ相談する（現状把握と査定）

「支払いが苦しい」「滞納してしまった」と感じた時点で、一刻も早く任意売却に詳しい不動産会社に相談してください。私たちサコエステートのような専門家は、まずお客様の状況（ローンの残高、滞納状況など）を丁寧にお伺いし、対象不動産の「査定」を行います。いくらで売れそうかを把握し、債権者との交渉の準備を始めます。