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【山鹿市の不動産売却】査定前に知りたい！最新の市場動向と高く売るための3つの秘訣

2025年11月10日 / 最終更新日時 : 2026年1月20日長迫康利査定・価格設定

【山鹿市の不動産売却】査定前に知りたい！最新の市場動向と高く売るための3つの秘訣

この記事を書いた人

長迫　康利　代表取締役

熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。

熊本県山鹿市に不動産をお持ちで、「そろそろ売却しようか」「まずは、いくらになるのか知りたい」とお考えではないでしょうか。特に、ご実家や相続した土地など、思い入れのある不動産であれば、その価値を正しく知りたいと思われるのは当然のことです。

山鹿市で不動産売却を成功させる第一歩は、ご自身の不動産の価値を正確に把握する「査定」から始まります。

しかし、いざ「査定」をしようにも、

「机上査定？訪問査定？どちらを選べばいいの？」
「そもそも山鹿市の不動産相場って今どうなっているの？」
「『仲介』と『買取』って聞くけど、何が違うの？」

など、様々な疑問が浮かんでくるかと思います。

この記事では、熊本で不動産売却を専門に扱う私たちサコエステートが、山鹿市で不動産売却や査定をお考えの皆様へ、最新の市場動向のポイント（※）と、大切な不動産を少しでも高く売るための「3つの秘訣」を、わかりやすく解説します。

（※特定の市況情報ではなく、数年後も価値のある普遍的な考え方を中心にお伝えします。）

まずは知っておきたい。「不動産査定」の2つの種類と役割

不動産売却を考え始めた方が、最初に行うのが「査定」です。この査定には、大きく分けて2つの種類があることをご存知でしょうか。どちらも「無料」で行う不動産会社がほとんどですが、目的や精度が異なります。

1. 手軽に相場を知る「机上査定（簡易査定）」

「机上査定（簡易査定）」とは、その名の通り「机の上で」＝現地を訪問せずに価格を算出する方法です。

お客様からいただく物件情報（住所、面積、築年数、間取りなど）や、法務局の登記情報、過去の取引事例（このエリアで、似たような物件がいくらで売れたか）などを基に、おおよ部の売却価格を計算します。

【メリット】

訪問の立ち会いが必要ないため、手軽に依頼できる。
「まずは大まかな金額だけ知りたい」という場合に最適。

【デメリット】

日当たり、室内の状況、リフォームの有無、近隣の環境といった「現地を見ないとわからないプラス要素」が反映されないため、実際の売却価格と差が出ることがあります。

2. 正確な売却価格を知る「訪問査定」

「訪問査定」は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問し、物件の状態を細かく確認した上で査定額を算出する方法です。

室内の状況（傷や汚れ、リフォームの状況）、日当たり、風通し、周辺環境（騒音や匂い、近隣の様子）、土地の境界線の状況などをプロの目でチェックします。

【メリット】

物件の「良い点」も「注意すべき点」も加味されるため、非常に精度の高い、現実的な売却可能価格がわかります。
売却にあたって「どこをリフォームすれば価値が上がるか」といった具体的なアドバイスも受けられます。

【デメリット】

担当者の訪問を受け入れるため、立ち会いの日程調整が必要です。

『訪問査定をしたら必ず売らないといけない』なんてことは一切ないよ！サコエステートでは、まずは『机上査定』で大まかな価格を知ってから、次のステップとして『訪問査定』に進むお客様がほとんどだ。もちろん両方無料だから安心してね！

▼不動産査定のポイント
https://sako-estate.com/sell/point/

【山鹿市】の不動産売却、最新の市場動向と将来性

山鹿市で不動産売却をお考えの方が最も気になるのが、「今、山鹿市の不動産は売れるのか？」という市場動向（相場観）だと思います。

具体的な価格は物件の状況によって大きく異なりますが、山鹿市全体の傾向として知っておきたいポイントが2つあります。

1. 根強い「戸建て」「土地」需要と、高まる将来性

山鹿市は、熊本市中心部へのアクセスも可能なエリアでありながら、豊かな自然環境が魅力です。そのため、ゆとりのある暮らしを求めるファミリー層や、リモートワークをきっかけに移住を考える層から、「戸建て」や「注文住宅を建てるための土地」の需要が根強くあります。

これに加え、近年、山鹿市の将来性への注目が非常に高まっています。

ご存知の通り、TSMCの熊本県内進出は、県北エリア全体に大きな経済効果をもたらすと期待されています。これを受け、山鹿市も市中央部の名塚（なづか）周辺に、約10ヘクタールの新たな工業団地を整備する計画を発表しました。

この新工業団地は、TSMCの新工場まで車で約45分、九州自動車道や国道へも約15分とアクセスが良く、半導体関連企業をはじめとする多くの企業の誘致が計画されています。市はこれを「雇用創出や人口減少の緩和に繋げたい」としており、2029年度の分譲開始を目指しています。

これは大きなニュースだ！新しい工業団地ができて企業が増えれば、そこで働く人たちの『住まい』の需要が高まる。つまり、将来的に山鹿市の土地や戸建てを『買いたい』という人が増える可能性がある、ということだね！

このように、従来の魅力に加えて、新たな雇用の場が生まれるという期待感が、山鹿市の不動産市場全体（特に土地や戸建て）にとって強力な追い風となっています。

2. 「空き家」や「実家」の売却相談の増加

全国的な傾向と同様に、山鹿市でもご両親から相続した「実家」や、長年使っていない「空き家」の売却に関するご相談が増えています。

空き家は、所有しているだけで固定資産税や管理のコスト（草刈りや修繕など）がかかり続けます。また、放置して老朽化が進むと、売却価格が下がってしまうだけでなく、近隣トラブルの原因になることもあります。

そのため、「管理が難しくなってきた」と感じたタイミングで、資産価値があるうちに売却を選択される方が増えているのです。

「仲介」と「買取」どちらを選ぶ？メリット・デメリット

不動産の売却方法には、主に「仲介（ちゅうかい）」と「買取（かいとり）」の2つがあります。ご自身の状況によって最適な方法は異なりますので、違いをしっかり理解しておきましょう。

1. 「仲介」：時間をかけてでも「高く売りたい」方向け

「仲介」とは、私たちサコエステートのような不動産会社が、売主様（お客様）に代わって「買いたい人」を探す方法です。広告活動や営業活動を行い、購入希望者が見つかったら、売買契約のサポートをします。

メリット： 「買取」に比べて、高い価格で売れる可能性があります。山鹿市の市場相場に基づいた価格設定が可能です。
デメリット： 買い手が見つかるまでに時間がかかる場合があります（一般的に3ヶ月〜6ヶ月程度）。また、購入希望者の内覧（家の中を見てもらうこと）に対応する必要があります。

2. 「買取」：周囲に知られず「早く売りたい」方向け

「買取」とは、不動産会社（私たちサコエステート）が、お客様から直接、その不動産を買い取る方法です。

メリット：
- スピードが早い： 買い手を探す必要がないため、最短数日〜数週間で現金化が可能です。
- 手間がかからない： 内覧対応や売却活動が不要です。周囲に知られずに売却できます。
- 契約不適合責任（※）が免除される： 売却後に物件の欠陥が見つかっても、売主様が責任を負う必要がありません。（※専門用語ですが、とても重要なポイントです）
デメリット： 不動産会社は再販売のためのリフォーム費用やリスクを負担するため、売却価格は「仲介」の相場より低くなるのが一般的です。（目安：仲介相場の7〜8割程度）