「高い査定額」に騙されないで！熊本の不動産売却で本当に信頼できる査定の見極め方
この記事を書いた人
長迫 康利 代表取締役
熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。
熊本で不動産売却を考え始め、「ひとまず、自分の家がいくらになるのか知りたい」と査定を依頼してみたものの、不動産会社によって提示された金額がバラバラで、かえって混乱してしまった…。そんなご経験はありませんか？
もしかすると、いくつかの不動産会社から査定額の提示を受け、「A社は2,000万円」「B社は1,800万円」「C社は2,100万円」…といったように、会社によって金額がバラバラで驚いていないでしょうか。
「一番高い金額を提示してくれた会社に頼むのが得なのでは？」 「でも、本当にその金額で売れるの？何か裏があるんじゃ…」
初めての不動産売却では、こうした不安を抱えるのは当然のことです。
私たちサコエステートにも、「他社で高い査定額が出たけれど、根拠が曖昧で不安」というご相談がよく寄せられます。
実は、不動産会社が提示する査定額には「本当に売れる可能性が高い金額」と、「契約が欲しいがために提示する、根拠の薄い高い金額」の2種類が存在します。
この記事では、熊本で不動産売却を成功させていただくために、なぜ不動産会社によって査定額に「差」が出るのか、そして「高い査定額」に騙されず、本当に信頼できるパートナー（不動産会社）を見極める方法について、熊本で地域に根ざす私たちが詳しく解説します。
なぜ？熊本の不動産査定で「会社によって価格が違う」3つの理由
査定額に差が出るのには、きちんとした理由があります。特に注意すべき点も含めて、主な3つの理由を見ていきましょう。
理由①：「机上査定」と「訪問査定」の違い
まず、査定方法の違いです。
- 机上査定（簡易査定）: お住まいの地域、築年数、面積といった基本的なデータと、周辺の類似物件の取引事例（相場）をもとに、大まかな金額を算出する方法です。スピードが早いのが特徴ですが、あくまで「相場価格」です。
- 訪問査定（現地査定）: 実際に現地を訪問し、日当たり、お部屋の状況（傷や汚れ、リフォームの必要性）、設備の状況、周辺環境（騒音や匂いなど）をプロの目で細かくチェックして算出します。より「実際に売れる金額」に近い、精度の高い査定額が出ます。
「机上査定」と「訪問査定」では、当然ながら金額に差が出ることがあります。
理由②：不動産会社の「得意分野」や「販売戦略」の違い
私たち不動産会社にも、実は得意分野があります。 例えば、「熊本市中心部のマンション売買が得意な会社」「郊外の土地や一戸建てが得意な会社」「投資用物件に強い会社」など様々です。
また、「どれくらいの期間で売りたいか」というお客様のご希望に合わせた販売戦略によっても、提示する査定額が変わってきます。
- 「3ヶ月以内に現金化したい」→ 相場より少し安くても確実に売れる価格
- 「時間はかかってもいいから、なるべく高く売りたい」→ 相場より少し高めのチャレンジ価格
このように、会社の強みや戦略の違いが、査定額の差として現れるのです。
理由③：契約欲しさの「高い査定額（おとり査定）」
これが、お客様に最も注意していただきたい理由です。
中には、お客様の「高く売りたい」という心理につけこみ、明らかに相場からかけ離れた「高い査定額」を提示して、まずは契約（媒介契約）を結ぼうとする業者も存在します。
しかし、根拠のない金額で売りに出しても、当然ながら市場（購入希望者）は反応しません。 結果として、数ヶ月間まったく売れず、最終的に「やはり売れないので、大幅に値下げしましょう」と提案され、相場よりかえって安い金額で売ることになってしまった…というケースは後を絶たないのです。
ウル蔵くん「これは『おとり査定』と呼ばれることもある、注意すべき手口だ！最初に高い金額で期待させて契約を結び、後からジワジワと値下げを要求してくるんだ。これでは大切なお住まいが『売れ残り物件』という印象になってしまい、売却成功から遠のいてしまうぞ！」
『媒介契約』って言葉、難しいよね。簡単に言うと、売主様と不動産会社が『売却を成功させるために一緒に頑張りましょう！』と握手する、大切な約束のことだ！だからこそ、最初のパートナー選びが肝心なんだよ！
「高い査定額」に騙されない！熊本で信頼できる業者の見極め方
では、根拠のない査定額を提示する業者に騙されず、信頼できるパートナーを見極めるには、どこをチェックすればよいのでしょうか。ポイントは「金額」そのものではなく、「プロセス」と「人」です。
1. 査定額の「根拠」を明確に説明できるか
最も重要なポイントです。「なぜ、この金額になったのか？」を、あなたが納得できるように説明してくれる会社を選びましょう。
- 「周辺のこの物件が、〇ヶ月前にいくらで成約したから」
- 「この土地の法的な条件（例：再建築不可など）を考慮すると…」
- 「リフォームは不要ですが、ハウスクリーニングをした方が印象が良いため、その費用を差し引いて…」
このように、良い点（プラス査定）と悪い点（マイナス査定）の両方を、客観的なデータ（相場や取引事例）に基づいて説明してくれる会社は信頼できます。
2. メリットだけでなく「デメリット」も伝えてくれるか
「この金額ならすぐに売れますよ！」「任せてください！」と良いことばかり言う業者には注意が必要です。
信頼できるパートナーは、必ず「リスク」や「デメリット」も説明します。
- 「この金額（チャレンジ価格）で売る場合、売却までに半年以上かかる可能性もあります」
- 「このまま売るより、〇〇万円かけて先にリフォームした方が、結果的に高く売れるかもしれません」
お客様にとって耳の痛いことであっても、誠実に伝えてくれる会社こそ、売却成功まで伴走してくれるパートナーと言えます。
3. 地元・熊本の市況や売却実績に精通しているか
不動産売却は「地域性」が非常に重要です。「熊本市中央区のこのエリアは今人気が上がっている」「東区のこの校区はファミリー層の需要が高い」といった、生きた情報を持っているのは、やはり地元に根ざした不動産会社です。
全国一律のマニュアルではなく、熊本の「今」を知り尽くしている会社かどうか。これも重要な見極めポイントです。
ウル蔵くん「査定額の『金額』だけを見るんじゃなく、その金額が出てきた『根拠』と、それを説明する『人』を見極めることが一番大事なんだよ！地元のことをよく知っている担当者か、しっかりチェックしてくれ！」
サコエステートが実践する「売れる」ための適正査定
私たちサコエステートは、熊本市を拠点に活動する不動産会社として、前述した「おとり査定」のような、お客様を裏切るようなご提案は決していたしません。
私たちの査定は、単に「いくら」という金額をお出しするだけではありません。
まず、お客様の「なぜ売りたいのか」「いつまでに売りたいのか」「どんな不安があるのか」を、時間をかけて丁寧にお伺いします。 その上で、客観的なデータ（相場、法令、物件の状態）に基づき、「売却成功」というゴールから逆算した査定額をご提示します。
場合によっては、
- 「3ヶ月以内の売却を目指す堅実な価格（相場価格）」
- 「半年かかっても高く売りたい場合のチャレンジ価格」
- 「すぐに現金化が必要な場合の買取価格」
といった形で、いくつかの選択肢と、それぞれのメリット・デメリットを具体的にお示しします。 私たちのゴールは「高い査定額を出すこと」ではなく、お客様が「この売却をして本当に良かった」と心から満足していただくこと。そのための「適正査定」と「販売戦略」をご提供することをお約束します。
まとめ：熊本の不動産売却は「査定額」ではなく「信頼できるパートナー」選びが鍵
熊本市で不動産査定を依頼する際、会社によって金額が違うと不安になるかもしれません。 しかし、大切なのは「一番高い金額」に飛びつくことではなく、「なぜその金額なのか」という根拠を誠実に説明し、あなたの状況に寄り添った売却戦略を立ててくれるパートナーを見つけることです。
根拠のない高い査定額は、かえって売却が長引き、最終的な手取り額が減ってしまうリスクさえあります。
不動産売却の成功の鍵は、信頼できるパートナー（不動産会社）を見つけることです。 私たちサコエステートは、熊本の地域に根ざした専門家として、お客様の不安や疑問にとことん向き合い、お客様の利益を第一に考えた「適正査定」と「売却プラン」をご提案します。
「うちの場合はどうだろう？」「査定額の根拠を詳しく聞きたい」 そんな時は、ぜひ私たちサコエステートにご相談ください。
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