「これ、言わなきゃダメ？」告知義務違反で後悔しないための全知識
この記事を書いた人
長迫 康利 代表取締役
熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。
「長年住んだこの家、いざ売るとなったけど、昔の雨漏りのことって言うべきなのかな…」 「お隣さんのこと、少し気になるけど、どこまで話せばいいんだろう？」 「もし後から何か言われて、トラブルになったらどうしよう…」
熊本で不動産の売却を考え始められたお客様から、このような「どこまで話すべきか」というご不安の声をよくお聞きします。
大切な資産を売却するのですから、できるだけスムーズに、そして後々のトラブルなく取引を終えたいと願うのは当然のことです。その鍵を握るのが、実は「告知義務」という大切なルールです。
こんにちは！私たちサコエステートは、熊本に根ざして、お客様の不動産売却を専門にお手伝いしている不動産会社です。この記事では、不動産売却における「告知義務」について、そして無用なトラブルを避けるための具体的な方法について、専門家の立場から、どこよりも分かりやすく解説していきます。
そもそも「告知義務」とは？なぜ正直に伝える必要があるの？
まず、不動産売却で最も大切な基本のルール、「告知義務」についてお話しします。「義務」と聞くと少し堅苦しく感じるかもしれませんが、これは買主様を守るため、そして何より、売主様ご自身を将来のトラブルから守るための重要なルールなのです。
昔の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ
少し専門的な話になりますが、2020年4月に民法という法律が改正され、不動産売却における売主様の責任が、より明確になりました。
以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていました。これは、売却した不動産に「隠れた瑕疵（キズや欠陥）」が見つかった場合に、売主様が負う責任のことです。
しかし、法改正によって「契約不適合責任」という考え方に変わりました。これは、「契約の内容に適合しない状態」であった場合に、売主様が責任を負うというものです。
ポイントは、「隠れていたかどうか」に関わらず、「契約書に書かれた内容と違う状態」であれば、売主様の責任が問われるようになった点です。つまり、売却前に物件の状態をより正確に、そして正直に伝えることの重要性が、以前にも増して高まっているのです。
告知を怠るとどうなる？最悪のケースとは
もし、伝えるべきことを伝えないまま売買契約を結んでしまうと、後から買主様との間で大きなトラブルに発展する可能性があります。
法律（民法）では、契約内容と違う状態の物件を引き渡してしまった場合、買主様は売主様に対して以下の権利を主張できると定められています。
- 追完請求：契約内容に適合するように、修理などを求めること。
- 代金減額請求：不具合の程度に応じて、売買代金の減額を求めること。
- 損害賠償請求：不具合によって生じた損害の賠償を求めること。
- 契約解除：契約の目的が達成できないほど重大な不具合の場合、契約そのものを白紙に戻すこと。
「知らなかったから言わなかった」では済まされないケースもあります。だからこそ、不動産会社と一緒に、物件の状態をきちんと把握し、正確に伝えることが不可欠なのです。
契約不適合責任は、買主様を守るためのルールだけど、売却前にきちんと伝えることで、将来の不安をなくし、結果的に売主様自身を守ることにも繋がるんだよ！
【具体例】これは伝えるべき？不動産売却における4つの告知事項
では、具体的にどのようなことを伝えなければならないのでしょうか。専門的には、告知すべき内容は大きく4つの種類に分けられます。ご自身の状況と照らし合わせながら確認してみましょう。
① 物件そのもののキズや不具合（物理的瑕疵）
これは、建物や土地に物理的に存在する欠陥や不具合のことです。一番イメージしやすいかもしれません。
- 例： 雨漏り、シロアリの被害、建物の傾き、主要な柱の腐食、給排水管の故障、土壌汚染など。
大切なのは、「過去に修繕した履歴」も伝えることです。「以前雨漏りがありましたが、専門業者に依頼して〇〇年に修理済みです」と伝えることで、むしろ買主様は「きちんとメンテナンスされているんだな」と安心することができます。
② 事件・事故など、心理的な抵抗感（心理的瑕疵）
その物件に住むことに対して、心理的な抵抗を感じるような出来事があった場合も、告知の対象となります。
- 例： 敷地内での自殺、殺人、火災による死亡事故など。
どこまでの事象を、いつまで伝えなければならないかについては、法律で明確な線引きがあるわけではなく、判例などを参考に判断されます。ご自身で判断に迷う場合は、必ず専門家である私たちにご相談ください。
③ 周辺環境の問題（環境的瑕疵）
物件そのものには問題がなくても、周辺の環境が快適な生活を阻害する可能性がある場合も、告知が必要です。
- 例： 近隣にゴミ処理場や火葬場、暴力団事務所などがある。近隣からの騒音、振動、悪臭がひどい。
これらは人によって感じ方が異なるため、難しい部分ではありますが、「客観的な事実」として把握していることは伝えるべきです。
④ 法律による制限（法律的瑕疵）
建築基準法や都市計画法など、法律によって土地や建物の利用が制限されているケースです。これは専門的な知識がないと気づきにくい部分です。
- 例： 接道義務を満たしておらず、家を建て替えられない（再建築不可）。敷地の一部が、将来道路になる計画（都市計画道路）に入っている。
こうした法律上の制限は、資産価値に直接影響する非常に重要な情報です。
こんなにたくさん伝えることがあるのか…と不安になるよね。全部正直に話したら、売れないんじゃないかって。でも大丈夫！伝え方の工夫や、事前に対策を打つことで、不利になるどころか、むしろ信頼に繋がるんだ。そのために説明するプロが僕たちなんだよ！
トラブルを未然に防ぐ！サコエステートが実践する安心売却のステップ
「告知義務」の重要性はお分かりいただけたかと思います。しかし、これらの内容を売主様お一人で全て把握し、適切に伝えるのは非常に困難です。
私たちサコエステートは、お客様が安心して売却を進められるよう、トラブルを未然に防ぐための独自のステップで、お客様に徹底的に寄り添います。
ステップ1：丁寧なヒアリングと「物件状況確認書」の作成
まず私たちが行うのは、お客様への丁寧なヒアリングです。売却される物件の歴史や思い出話などもお伺いしながら、お客様の記憶を一緒に整理していきます。その上で、「物件状況確認書（告知書）」という書類を、お客様と一緒に作成します。
これは、物件の状態について、売主様の知っていることを正直に記入していただくための書類です。「こんな些細なこと…」と思うようなことでも、ぜひお聞かせください。この書類を誠実に作成することが、トラブル防止の第一歩であり、最も効果的な方法です。
ステップ2：プロによる徹底的な物件調査
お客様からのヒアリングと並行して、私たち不動産のプロが専門的な調査を行います。法務局で権利関係を調べたり、市役所で建築基準法や都市計画法上の制限がないかを確認したりと、専門家の目で物件を隅々までチェックします。
お客様ご自身が気づいていない、または忘れてしまっているような潜在的なリスクも、この段階で洗い出すことで、後々のトラブルの芽を摘み取ります。
ステップ3：買主様への的確な情報開示と説明
調査で判明した事実や、お客様からお伺いした情報は、整理した上で、購入を検討されている方へ的確に説明します。
ネガティブな情報も、ただ伝えるだけではありません。例えば、「専門家による建物診断（ホームインスペクション）を実施し、建物の現状を客観的に把握しませんか？」といったご提案をしたり、修繕の履歴を明確に提示したりすることで、買主様の不安を安心に変える工夫をします。
このような透明性の高い情報開示こそが、売主様と買主様、双方の信頼関係を築き、最終的に気持ちの良いお取引に繋がるのです。
まとめ：熊本の不動産売却、不安はサコエステートにご相談ください
不動産売却における「告知義務」は、決して売主様を縛るためのものではなく、誠実な取引を実現し、最終的に売主様ご自身をトラブルから守るための大切なルールです。
しかし、何を、どこまで、どのように伝えれば良いのか、お一人で悩む必要は全くありません。
不動産売却の成功の鍵は、お客様の立場に立ち、あらゆる不安に耳を傾け、専門的な知識と経験でその不安を解消してくれる、信頼できるパートナー（不動産会社）を見つけることです。
私たちサコエステートは、熊本という地域に深く根ざし、これまで数多くのお客様の不動産売却をお手伝いしてまいりました。お客様一人ひとりのご事情に丁寧に寄り添い、法律や専門知識に基づいた的確なアドバイスで、お客様の大切な資産売却を「安心な取引」に変えることをお約束します。
「うちの場合はどうなんだろう？」 「こんなこと、相談してもいいのかな？」
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