手取りはいくら？不動産売却にかかる費用と税金をプロが徹底解説！簡単シミュレーション付き
この記事を書いた人
長迫 康利 代表取締役
熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。
「家を売却したらいくらになるんだろう？」
不動産の売却を考え始めるとき、誰もがまず査定価格や売出価格に注目されることでしょう。しかし、ここで一つ、とても大切なことをお伝えしなければなりません。それは、「売却価格が、そのまま手元に残るわけではない」ということです。
不動産売却には、仲介手数料や税金といった、さまざまな「費用」がかかります。この費用を差し引いて、最終的にご自身の口座に振り込まれるお金、それが「手取り額」です。
「え、そんなに引かれるの？」「なんだか難しそう…」と不安に思われたかもしれませんね。でも、ご安心ください。私たち、熊本で地域に根ざしてお客様の不動産売却をお手伝いしてきた「サコエステート」が、その不安を解消します。
この記事では、不動産売却にかかる費用の種類から、少し複雑な税金の話、そして具体的な手取り額のシミュレーションまで、専門用語を一つひとつ噛み砕きながら、どこよりも分かりやすく解説していきます。
【全体像】不動産売却で「売却価格」から差し引かれる費用とは？
まずは、どのような費用がかかるのか、全体像を掴むことが大切です。不動産売却にかかる費用は、大きく分けて「必ずかかる費用」と「状況によってかかる費用」の2種類があります。
必ずかかる「仲介手数料」
不動産会社に売却の仲介を依頼し、無事に買主様が見つかって売買契約が成立した際に、成功報酬としてお支払いいただく費用です。私たちサコエステートのような不動産会社は、お客様の大切な不動産をより良い条件で売却できるよう、広告活動や買主様との交渉、契約手続きのサポートなど、専門的な知識を活かして活動します。その対価が仲介手数料です。
この手数料は、売買価格に応じて法律で上限が定められています。
【売買価格が400万円を超える場合】 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税
例えば、3,000万円で売却できた場合の仲介手数料の上限は、 (3,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税 = 105万6,000円 となります。
仲介手数料は法律で上限が決められているんだ！だから不当に高い手数料を請求されることはないから安心してほしいんだよ！
登記に関する「登録免許税」と「司法書士報酬」
不動産には、その不動産が「誰のものか」を公的に証明するための「登記」という記録があります。売却の際には、この登記情報を買主様の情報に書き換える必要があります。
もし、売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、金融機関が設定した「抵当権」という権利を抹消するための登記（抵当権抹消登記）も必要になります。これらの手続きは専門家である司法書士に依頼するのが一般的で、その際に「登録免許税（国に納める税金）」と「司法書士への報酬」がかかります。
契約書に必要な「印紙税」
不動産の売買契約書は、法律で定められた「課税文書」にあたるため、売買金額に応じた金額の「収入印紙」を貼り付けて納税する必要があります。これを印紙税と呼びます。例えば、売買価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税は1万円（※軽減措置適用後の税額）となります。
【ケース別】状況によって必要になる費用
すべての方に当てはまるわけではありませんが、不動産の状態やご状況によっては、以下のような費用が発生する場合があります。
- ハウスクリーニング・リフォーム費用: より高く、早く売るために、室内をきれいにしたり、一部を修繕したりする場合の費用です。
- 測量費用: 隣地との境界がはっきりしない土地を売る際に、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させるための費用です。
- 建物解体費用: 古い家が建っている土地を「更地」として売る場合に、建物を解体するための費用です。
- 遺品整理・不用品処分費用: 相続したご実家など、家の中に家財道具が多く残っている場合に、それらを処分するための費用です。
これらの費用をかけるべきかどうかは、物件の状況や売却戦略によって大きく変わります。私たちサコエステートでは、お客様にとって何が最善かを常に考え、費用対効果を踏まえたご提案をさせていただきます。
最も重要！不動産売却でかかる「税金」の話
費用の中で最も複雑で、多くの方が不安に感じられるのが「税金」です。ここでは、特に重要な「譲渡所得税」について解説します。
売却益にかかる「譲渡所得税・住民税」
不動産を売却して「利益（儲け）」が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。この利益のことを「譲渡所得」と呼びます。
計算式は以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
- 取得費: その不動産を「買ったときにかかった費用」のことです。購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。
- 譲渡費用: 今回の売却で「売るためにかかった費用」のことです。売却時の仲介手数料や印紙税などがこれにあたります。
つまり、単純に「売った値段」に税金がかかるのではなく、購入時の費用や売却経費を差し引いた、純粋な利益部分にのみ課税される、という点がポイントです。
お父さんから相続した家みたいに、買ったときの値段が分からない場合でも大丈夫！『売却価格の5%』を取得費とみなす計算方法（概算取得費）があるから、諦めずに相談してほしいんだ！古い契約書が見つからなくても、方法はあるんだよ！
さらに、この譲渡所得にかかる税率は、不動産を所有していた期間によって大きく変わります。
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 税率 39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 税率 20.315%
ご覧の通り、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も違うため、売却のタイミングは非常に重要です。
知らないと損する！税金の特例（控除）
「利益に税金がかかるのは分かったけど、結構高いな…」と思われたかもしれません。ご安心ください。国は、特にマイホーム（ご自身が住んでいた家）を売却する場合などに、税金の負担を軽くするための様々な特例を用意しています。
代表的なものが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。 これは、マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができる、という非常に大きな特例です。
例えば、譲渡所得が2,000万円だったとしても、この特例を使えば課税対象額が0円になり、譲渡所得税はかからなくなります。
ただし、これらの特例を利用するには、確定申告が必要であったり、適用するための細かい要件が法律で定められています。ご自身の状況でどの特例が使えるのかを正確に判断するには、専門的な知識が不可欠です。
【実践】熊本の不動産で手取り額をシミュレーションしてみよう！
それでは、これまでの情報を元に、具体的な手取り額をシミュレーションしてみましょう。
【モデルケース】 熊本市内にある、10年前に2,500万円で購入した戸建て（マイホーム）を、このたび3,000万円で売却することになったAさんの場合
- 売却にかかる費用（譲渡費用）
- 仲介手数料: (3,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税 = 105万6,000円
- 印紙税: 1万円
- 抵当権抹消登記費用（仮）: 5万円
- 費用合計: 111万6,000円
- 譲渡所得の計算
- 売却価格: 3,000万円
- 取得費: 2,500万円（購入時の価格）
- 譲渡費用: 111万6,000円
- 譲渡所得: 3,000万円 – (2,500万円 + 111万6,000円) = 388万4,000円
- 税金の計算
- Aさんの物件はマイホームであり、譲渡所得が3,000万円以下です。
- 「3,000万円の特別控除」を適用できるため、課税譲渡所得は0円になります。
- よって、税金は0円です。
- 最終的な手取り額の計算
- 売却価格 3,000万円 – 費用合計 111万6,000円 – 税金 0円 = 2,888万4,000円
このケースでは、Aさんの手取り額は約2,888万円となりました。（※住宅ローンが残っている場合は、この手取り額から残債を一括で返済することになります。）
あくまでこれは簡単なシミュレーションだよ！実際には取得費がいくらか、どんな特例が使えるかで手取り額は大きく変わってくる。だからこそ、私たちプロと一緒に、お客様一人ひとりの状況に合わせてしっかり資金計画を立てることが大切なんだ！
【まとめ】熊本の不動産売却は、信頼できるパートナー選びから
今回は、不動産売却にかかる費用や税金、そして手取り額の計算方法について詳しく解説してきました。「売却価格」から様々な費用が差し引かれて、最終的な「手取り額」が決まるというお金の流れをご理解いただけたでしょうか。
ご覧いただいた通り、特に税金の計算や特例の適用は非常に専門的で、どの知識を使うかによって手取り額が数百万円単位で変わることも少なくありません。
不動産売却の成功の鍵は、ただ高く売ることだけではありません。売却にかかる費用や税金を正確に把握し、お客様の手元に少しでも多くのお金が残るように、最適な計画を立ててくれる信頼できるパートナー（不動産会社）を見つけることです。
私たちサコエステートは、ここ熊本の地で、長年にわたり数多くのお客様の不動産売却をお手伝いしてまいりました。私たちは単に物件を売るだけでなく、お客様一人ひとりのご家庭の事情や将来の計画にまで寄り添い、資金計画の段階から売却後の確定申告のアドバイスまで、トータルでサポートさせていただくことをお約束します。
「私の場合は、手取りはいくらになるんだろう？」 「相続した実家だけど、特例は使えるのかな？」
そんな疑問やご不安がございましたら、まずはお気軽に私たちにご相談ください。机上の査定価格だけでなく、あなたのための「手取り額シミュレーション」を無料で作成いたします。無理な営業は一切いたしませんので、安心して第一歩を踏み出してみてください。
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