熊本の空き地売却で損しない！5つの注意点と成功の秘訣

この記事を書いた人

長迫　康利　代表取締役

熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。

「親から熊本の土地を相続したけど、どうすればいいか分からない…」「県外に住んでいるから、空き地の管理が大変で…」

このようにお悩みではないでしょうか。使っていない空き地は、所有しているだけで固定資産税がかかり、定期的な草刈りなどの管理も必要です。放置すれば、近隣トラブルの原因になってしまう可能性もゼロではありません。

そんなお悩みを解決する有効な手段に「売却」があります。

しかし、いざ売却しようと思っても、「何から始めればいいの？」「税金は？」「手続きが難しそう…」と、次から次へと不安が湧いてくることでしょう。

ご安心ください。この記事では、不動産売却の専門家である私たちサコエステートが、熊本で空き地を売却する際に、あなたが損をしないために知っておくべき注意点と成功の秘訣を、どこよりも分かりやすくお伝えします。

まずは確認！空き地売却の前に知っておくべき3つの基本

空き地の売却をスムーズに進めるためには、事前の準備がとても大切です。まず、ご自身の土地について、以下の3つのポイントを確認してみましょう。

1. 土地の「境界」は明確になっていますか？

隣の土地との境目を示す「境界」。これが曖昧なままだと、後々、隣地の所有者とトラブルになったり、買主様が安心して購入できなかったりする原因になります。

まずは、土地の四隅などに「境界標（きょうかいひょう）」と呼ばれるコンクリート杭や金属プレートが設置されているか確認してみましょう。

もし、境界標が見当たらない、またはどこが境界か分からない場合は、「確定測量（かくていそくりょう）」という、土地家屋調査士による専門的な測量が必要になることがあります。費用はかかりますが、土地の価値を明確にし、安全な取引を行うためには不可欠な手続きです。

境界がはっきりしないと、買主さんも安心して購入できないんだ！売却前に土地家屋調査士に相談して、きっちり測量しておくのがスムーズな売却の第一歩だよ！

2. 土地の「名義」は誰になっていますか？

特に相続で取得した土地に多いのですが、亡くなった親御様やご祖父母様の名義のままになっているケースがあります。不動産は、登記上の名義人でなければ売却することはできません。

もし名義が昔のままなら、まずはご自身の名義に変更する「相続登記」の手続きが必要です。法律の改正により、この相続登記は現在義務化されており、いずれにしても行わなければならない手続きです。

また、兄弟姉妹など複数人で相続し、土地が「共有名義」になっている場合は、売却するために共有者全員の同意と実印が必要になります。事前に、関係者全員の意思を確認しておくことが重要です。

3. その土地に何か「制限」はありますか？

土地には、都市計画法などの法律に基づいて、「ここに建てられる建物の種類や大きさ」に関する様々なルールが定められています。

例えば、「用途地域（ようとちいき）」は、その土地が住宅街なのか、商業施設を建てられるエリアなのかを定めたもの。また、「建ぺい率・容積率（けんぺいりつ・ようせきりつ）」は、敷地面積に対してどのくらいの規模の建物を建てられるか、という割合を示しています。

土地を購入する方の多くは、「家を建てたい」と考えています。そのため、これらの制限は、土地の価値を決める非常に重要な要素となるのです。これらの情報は専門的な知識がないと読み解くのが難しいため、信頼できる不動産会社に調査を依頼するのが最も確実な方法です。

ここが分かれ道！空き地売却で損をしないための2つの税金知識

「土地を売ると、たくさん税金がかかるのでは…？」とご心配の方も多いでしょう。ここでは、損をしないために最低限知っておきたい税金の知識を2つ、分かりやすく解説します。

1. 売却時にかかる「譲渡所得税」とは？

土地などの不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得（じょうとしょとく）」といい、この利益に対して所得税や住民税がかかります。これが一般的に「譲渡所得税」と呼ばれるものです。

譲渡所得は、簡単な式で表すと以下のようになります。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費とは、その土地を過去に購入したときの代金や手数料のこと。譲渡費用は、今回の売却にかかった仲介手数料などの経費です。

特に注意が必要なのが、相続した土地の場合です。親御様が土地を購入したのが何十年も前で、当時の契約書が見つからず「取得費が分からない」というケースが少なくありません。国税庁の指針によると、取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費（がいさんしゅとくひ）」として計算することになります。しかし、これでは利益が大きく計算され、税金の負担が重くなってしまう可能性があります。

取得費が分からないと、税金が高くなってしまう可能性があるんだ！お父さんやお母さんが土地を買った時の契約書など、何か手がかりがないか探してみるといいよ！もし見つからなくても、私たちプロに相談してくれれば、他の方法がないか一緒に考えます！

2. 知っていると得する「特別控除（特例）」

ご安心ください。税金の負担を軽くするための「特別控除」という制度があります。特に、相続した空き地の売却で使える可能性があるのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家の3,000万円特別控除」です。

これは、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという非常に大きな特例です。適用には、「相続開始から3年以内に売却すること」など、いくつかの細かい条件があります。この特例が使えるかどうかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わることもあります。ご自身のケースが対象になるか、ぜひ専門家にご相談ください。