媒介契約3つの種類｜知らないと損する選び方のポイント

この記事を書いた人

長迫　康利　代表取締役

熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。

大切なお住まいやご実家の売却を決心され、いざ不動産会社に相談しようという時、ほとんどの方が初めて耳にする専門用語に戸惑われることでしょう。その代表的なものが「媒介契約（ばいかいけいやく）」です。

「媒介契約って、なんだか難しそう…」「種類がいくつかあるみたいだけど、どれを選べばいいの？」「よくわからないまま契約して、損をしてしまったらどうしよう…」

初めて不動産売却に臨まれる方であれば、このような不安を感じるのは当然のことです。

この記事では、熊本で数多くの不動産売却をお手伝いしてきた私たちサコエステートが、媒介契約の基本的な知識から、3つの種類それぞれのメリット・デメリット、そしてお客様の状況に合わせた最適な選び方まで、分かりやすく、親身に解説していきます。

媒介契約って聞き慣れない言葉だよね。でも、ちゃんと知っておくと安心して売却を進められるんだ！

そもそも「媒介契約」とは？不動産売却の第一歩

まず、基本からご説明します。媒介契約とは、お客様が不動産の売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のことです。これは、宅地建物取引業法という法律で定められている、正式な手続きです。

なぜ契約を結ぶ必要があるの？

口約束だけでも売却活動はできるのでは？と思われるかもしれません。しかし、不動産は非常に高額な資産です。その売却活動の内容や、売却が成功した際の報酬（仲介手数料）などを書面で明確に取り決めておくことで、お客様と不動産会社との間の「言った・言わない」といったトラブルを防ぎ、お客様が安心して売却を任せられるようにする目的があります。

つまり媒介契約は、私たちがお客様の正式な売却パートナーとなり、責任を持って活動を始めるためのスタートラインなのです。

3種類の媒介契約｜それぞれのメリット・デメリットを徹底比較

媒介契約には、大きく分けて「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。それぞれの特徴を、メリット・デメリットと合わせて見ていきましょう。

専属専任媒介契約｜手厚いサポートで売却に集中したい方向け

特徴
- 売却を依頼できるのは1社のみです。
- 売主様ご自身で買主を見つけた場合でも、必ずその不動産会社を通して契約しなければなりません（自己発見取引の不可）。
- 不動産会社は、1週間に1回以上、売却活動の状況を売主様へ報告する義務があります。
メリット
- 依頼された不動産会社は、責任を持って積極的に販売活動（広告宣伝など）を行います。
- 報告義務が最も厳しいため、活動状況がこまめに分かり、安心感が高いです。
デメリット
- 他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。
- 知人や親戚など、ご自身で買主を見つけても直接取引はできません。

専任媒介契約｜窓口を一本化しつつ、自分で買主を探す可能性も残したい方向け

特徴
- 売却を依頼できるのは1社のみという点は、専属専任と同じです。
- 売主様ご自身で買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに直接契約できます（自己発見取引が可能）。
- 不動産会社は、2週間に1回以上、売却活動の状況を売主様へ報告する義務があります。
メリット
- 窓口が1社なので、やり取りがスムーズです。
- 不動産会社は、専属専任と同様に積極的な販売活動を行う傾向にあります。
- ご自身で買主を見つけられる可能性が残されています。
デメリット
- 他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。

一般媒介契約｜複数の会社に依頼してチャンスを広げたい方向け

特徴
- 複数の不動産会社に同時に売却を依頼できます。
- 売主様ご自身で買主を見つけること（自己発見取引）も可能です。
- 不動産会社から売主様への活動状況の報告義務は、法律上ありません。
メリット
- 複数の会社が窓口になるため、買主の目に触れる機会が増える可能性があります。
デメリット
- 不動産会社側からすると「他社で決まってしまうかもしれない」ため、広告費などをかけた積極的な販売活動に繋がりにくい場合があります。
- 各社とのやり取りが煩雑になり、売主様の負担が増えることがあります。
- 活動報告の義務がないため、どの会社がどんな活動をしているのか分かりにくい場合があります。

最適な媒介契約の考え方

3つの契約形態、それぞれにメリット・デメリットがあるため、「どの状況でもこれが一番！」という絶対的な正解はありません。大切なのは、お客様の状況や物件の特性に合わせて、最適な戦略を考えることです。ここでは、それぞれの契約形態がどのようなケースに向いているのか、考え方のヒントをお伝えします。

3つの契約、どれもメリットとデメリットがあるよ。大事なのは、自分に合った方法を選ぶことなんだ！

一般媒介契約が力を発揮するケース

一般媒介契約には「不動産会社間の競争を促し、広く情報を拡散させる」という大きなメリットがあります。特に、以下のようなケースではその効果が期待できるでしょう。

非常に人気の高いエリアにある、条件の良い物件の場合： 熊本市内でも特に需要の高いエリアや、築浅、駅近といった好条件が揃った物件であれば、問い合わせが多数入ることが予想されます。このような場合は、複数の不動産会社に依頼することで競争原理が働き、より良い条件の買主様をスピーディーに見つけられる可能性があります。
すでに購入を検討している知人などがいる場合： ご自身で見つけた買主様（自己発見取引）と契約する可能性を残しつつ、並行して不動産会社にも広く買主を探してもらいたい、という場合に柔軟に対応できるのが一般媒介契約です。

複数の会社が動くことで情報が早く広く拡散され、売却のチャンスが広がる。これは一般媒介契約の紛れもない魅力です。

専任媒介・専属専任媒介が戦略的に有利になるケース

一方で、私たちサコエステートがお客様の状況をじっくりお伺いした上で、専任媒介や専属専任媒介をおすすめするケースも多くあります。それは、売主様の利益を最大化するための、明確な戦略的理由があるからです。

1. 物件の価値を最大限に保つための「情報コントロール」 窓口を信頼できる1社に絞ることで、物件の価値や魅力を一貫した戦略のもとで丁寧に伝え、売却活動を進めることができます。

2. 責任の所在を明確にし、販売戦略の深度を高める 1社に任せていただくことで、担当者は「自分がこの物件を必ず売却する」という強い責任感を持ちます。広告出稿のタイミング、物件写真の見せ方、週末のオープンハウスの計画など、長期的かつ計画的な販売戦略を立てやすくなります。また、購入希望者様からの問い合わせや内覧希望も一元管理できるため、売主様へのご報告や交渉のプロセスが非常にスムーズになり、手間やストレスを軽減できます。

3. 「レインズ」による幅広い情報共有 「1社に任せると情報が囲い込まれてしまうのでは？」とご心配される方もいらっしゃいますが、専任媒介・専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は「レインズ（不動産流通標準情報システム）」という、全国の不動産会社が閲覧できるシステムに物件情報を登録することが法律で義務付けられています。つまり、窓口は1社でも、その情報は熊本中、ひいては日本中の不動産会社に共有されているのです。これにより、機会損失のリスクを抑えつつ、窓口を一本化するメリットを享受できます。