相続した不動産の売却｜手続きの流れから税金対策

この記事を書いた人

長迫　康利　代表取締役

熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。

「熊本にある親の家を相続したけれど、自分は住まないし、どうしたら良いのだろう…」「空き家のままにしておくと、管理も大変だし税金もかかると聞いたけど、手続きが複雑そうで不安…」

熊本県内でご実家などを相続され、このようなお悩みを抱えていらっしゃる方は少なくありません。大切な資産だからこそ、どう扱うべきか慎重になりますし、専門的な知識も必要になるため、何から手をつけて良いか分からなくなってしまいますよね。

この記事では、そんなお悩みを抱える熊本の相続不動産の所有者様に向けて、売却までの具体的な流れ、複雑な税金の話を分かりやすく解説します。

この記事を読み終える頃には、あなたが今何をすべきか、そして将来のためにどう動けば良いのか、その道筋がはっきりと見えているはずです。一人で悩まず、まずは第一歩を踏み出してみましょう。

まず状況整理！相続不動産売却の前にやるべき3つのこと

相続が発生した直後は、精神的にも慌ただしく、すぐに売却のことを考えるのは難しいかもしれません。しかし、売却をスムーズに進めるためには、まず相続に関する基本的な手続きを正確に行うことが不可欠です。

1. 遺言書の確認と相続人の確定

最初に確認すべきは「遺言書」の有無です。法律で定められた形式の遺言書がある場合、原則としてその内容に従って遺産が分けられます。遺言書がなければ、法律で定められた相続人（法定相続人）全員で「遺産分割協議」を行い、誰がどの財産を相続するのかを決定します。この協議の結果は「遺産分割協議書」という正式な書類にまとめます。

2. 相続財産の調査

次に、亡くなった方（被相続人）がどのような財産を持っていたのか、その全体像を把握します。熊本市内の土地や建物といったプラスの財産だけでなく、ローンなどのマイナスの財産（負債）も調査の対象です。この財産調査を正確に行わないと、後から予期せぬ負債が見つかる可能性もあるため、非常に重要なステップです。

3. 相続方法の決定

相続財産の全体像が把握できたら、相続人は「単純承認」「限定承認」「相続放棄」のいずれかの方法を選択します。これは原則として、相続の開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

単純承認： プラスの財産もマイナスの財産もすべて受け継ぐ方法。
相続放棄： すべての財産の相続権を放棄する方法。
限定承認： プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を受け継ぐ方法。

これらの手続きは、不動産売却の「大前提」となる部分です。ご自身で進めるのが難しい場合は、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

【完全ロードマップ】熊本の相続不動産売却 5つのステップ

相続に関する手続きが完了したら、いよいよ不動産売却のステップに進みます。ここでは、売却活動の開始から完了までの一般的な流れを5つのステップで解説します。

STEP1：不動産の名義変更（相続登記）

不動産を売却するためには、その不動産の名義を亡くなった方からあなた（相続人）の名義へ変更する手続き、すなわち「相続登記」が必須です。この手続きが完了していないと、法的にあなたの所有物とは認められず、売却活動を始めることができません。

2024年4月1日から相続登記は法律で義務化されたんだ。正当な理由なく手続きを怠ると、過料（罰金のようなもの）の対象になる可能性もある。だから、相続したらできるだけ早く手続きを進めよう。

STEP2：不動産会社選びと査定依頼

相続登記が完了したら、売却のパートナーとなる不動産会社を探します。熊本県内には多くの不動産会社がありますが、特に「相続案件の実績が豊富か」「地元の情報に精通しているか」を重視して選ぶと良いでしょう。

会社を選んだら、まずは「査定」を依頼します。査定とは、その不動産が「いくらで売れそうか」という価格を算出してもらうことです。複数の会社に査定を依頼し、その査定額の根拠や販売戦略を比較検討することで、信頼できるパートナーを見つけやすくなります。

STEP3：媒介契約と売却活動の開始

売却を任せる不動産会社が決まったら、「媒介契約」を結びます。これは「あなたの不動産の売却活動を、この会社にお願いします」という正式な契約です。媒介契約にはいくつかの種類がありますが、それぞれのメリット・デメリットを不動産会社からしっかり説明してもらい、納得した上で契約しましょう。契約後、いよいよ物件情報の公開や内覧対応といった売却活動がスタートします。