不動産査定の方法と注意点

不動産売却の際、物件をいくらで売りに出すのかがとても重要になってきます。

この売出価格は一般的に、不動産会社の査定に基づき相談ののち、売主様に決めていただいております。

このページでは、不動産会社が不動産査定をどのように行うか説明をします。

不動産査定方法は「机上査定」と「訪問査定」

不動産査定には「机上査定（きじょうさてい）」と「訪問査定」の2種類があり、それぞれ異なった特徴があります。

机上査定の方法

机上査定では、依頼を受けた不動産会社は現地へは赴かず机の上で査定を行います。

査定依頼物件の概要や近隣の過去取引事例をもとに査定する方法です。

通常の場合、数時間ほどで査定額を割り出すことができます。

机上査定で見られるポイント

生活利便性	スーパーやコンビニなどの商業施設や公共交通機関、学校、銀行、病院。 生活に必要な施設が近隣にあるか。
日当たり	南向きで周りに日差しを遮る建物がないなど、日当たりのよい物件は高評価となります。
前面道路の方位	土地に接する道路の方角よって評価額が変わります。北面道路よりも南面道路のほうが高評価です。 角地は建ぺい率の制限が緩和されたり、建物設計の自由度の高さから好まれます。
幅員や間口	前面道路の幅員によって容積率も変わるため、土地の価格に影響があります。 間口も広いほうが土地活用の幅が広がるため価値が高くなります。

訪問査定の方法

訪問査定は、机上査定で使用したデータに加え、実際に現地や室内を確認し、併せて役所や水道局でインフラなどの調査を行い査定価格を割り出します。

机上査定だけではわからないプラス面、マイナス面も査定価格に加味されるので、より市場価格に近い金額を算出できます。

訪問査定で見られるポイント

室内の状態	ペットの飼育や喫煙等、生活による劣化や汚損・破損を確認。 雨漏りシロアリが発生していないか等も確認します。
設備の種類・経過年数	設備のメーカーやグレード、製造年月日を確認。 保証期間であれば保証書があれば高評価となります。
眺望や日当たり	リビングや居室の日照状況。 部屋から見える外の景色も査定に反映させます。
土地の形	一般的に設計の自由度の関係で、正方形に近い形状が好まれます。 土地の形がいびつであったり極端に細長かったり高低差があったりすると、建物の設計が難しくなります。
近隣関係	隣接地との境界を確認し、越境物はないか、配管状況の確認。 近隣に景観が悪くなる建物はないか等を確認します。

「机上査定」と「訪問査定」の使い分け

机上査定はインターネットで気軽に依頼することが魅力です。

価格の目安を知りたい方や、まだ売る気はないんだけど…という方は机上査定をオススメします。

そして机上査定と訪問査定の最大の違いは、査定依頼した不動産会社の担当と実際に会うかどうかです。

複数の不動産会社に訪問査定を依頼するとなると、時間的にも厳しい方もいらっしゃると思います。

なのでまずは、一括査定や地域に強い不動産会社（もちろん当社サコエステートにもお願いします！）に机上査定を依頼し、返ってきた査定結果や担当の対応をもとに訪問査定してもらう不動産会社を選ぶことをオススメします。

不動産査定で注意すること

ほとんどの方にとっては、不動産の売却は初めてのことだと思います。

不動産査定前に知っておきたい注意点をご紹介します。

事前に近隣の相場を調べておく

不動産会社から提出された査定価格が適正か判断しなければなりません

熊本市の不動産相場は、不動産ポータルサイトを見たり不動産取引価格情報検索で調べたりすることが出来ます。

損をしない不動産売却活動のためにも、まずは相場を調べてみることをオススメします。

相場より高すぎる不動産査定に注意

車の査定のように、「買取価格」であれば査定結果は高いに越したことはないのですが、不動産査定の場合多くは「販売価格」を算出します。

販売価格で売りに出しても、その価格で売れるとは限りません。

むしろ相場よりも販売価格が高すぎると、買い手が見つからず売れ残ってしまい、値下げスパイラルに陥り、結果的に相場よりも安く売ってしまった…なんてこともありえます。

とにかく媒介契約が欲しい不動産会社が、より高値で売りたいという売主様の心情につけこみ起きてしまう問題の1つになります。

複数の不動産会社に査定依頼をしましょう

上記のような問題を防ぐためにも、複数の会社に査定依頼をすることをオススメします。

ほとんどの方にとって不動産売却は初めてのことになると思います。

1社だけに査定を依頼した場合、査定結果が妥当かどうか判断することは難しいでしょう。

少なくとも2～3社に査定を依頼し、査定価格の根拠や販売方法を聞いたうえで、信頼できる会社を探しましょう。

この2～3社の中にサコエステートを加えていただくと、精一杯頑張ります。