不動産売却時の諸費用とは？売却にも意外と費用が掛かります。

不動産を売却した場合、物件の成約価格がそのまま手元に残るわけではありません。
成約価格から諸費用が引かれた金額が手元に残ることになります。
住宅ローンの残債がある場合は、ここから返済に充てられます。

今回は、不動産売却時に掛かる「諸費用」について解説をします。

不動産売却時に発生する諸費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 譲渡所得税

不動産売却時の「仲介手数料」

不動産売却で物件の成約時に支払う成功報酬で、成約価格に応じた金額が発生します。
仲介手数料の計算式は以下となります。

売却価格	仲介手数料(速算方)
200万円までの金額	(売却価格×5%)×消費税
200万円を超え400万円まで	(売却価格×4%+2万円)×消費税
400万円を超える金額	(売却価格×3%+6万円)×消費税

例）成約価格が2,000万円(税別)だった場合
2,000万円×3%+6万円=66万円(税別)となります。

不動産売却時の「印紙税」

印紙税は、不動産売買契約書を作成した際に課せられる税金です。
印紙税の手数料を支払いに発行された収入印紙を、不動産売買契約書に貼り付けます。
契約金額に応じて印紙税率が変わります。
また、令和6年3月31日までの間に作成される契約書については、租税特別措置法により税率が引き下げられます。

契約金額	本則税率	軽減税率
100万円を超え 500万円以下のもの	2000円	1000円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5000円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円

不動産売却時の「登記費用」

不動産売却時には、売却する不動産に抵当権が設定されている場合、抹消登記が必要になります。

抵当権の抹消は、ご自身で行うことも可能ですが、一般的には司法書士に依頼することがほとんどです。
この司法書士報酬が、1万円～2万円程掛かります。

さらに、不動産の数ごとに登録免許税が発生します。
例えば、戸建ての売却の場合だと「建物1件（課税標準額×2%）」「土地1筆(課税標準額×1.5%)」が登録免許税になります。

不動産売却時の「譲渡所得税」

譲渡所得税とは、不動産の売却によって売却益がでた場合に発生する税金です。
売却益が出なかった場合は支払う必要はありません。
また、ご自身で住まれていた不動産の売却の場合は、譲渡所得から最高3000万円まで控除が適用されるケースがあるので、譲渡所得税は0円になることもあります。

相続した不動産を売却する際には注意が必要な税金となります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を知るためには、まず課税譲渡所得金額を計算する必要があります。
計算式は以下となります。

譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額

・譲渡価格
土地や建物の成約価格です。

・取得費
過去に不動産を買った時の購入代金や仲介手数料などの合計額です。

・譲渡費用
不動産を売却する際の仲介手数料、測量費や解体費などにかかる費用です。

・特別控除額
マイホーム売却の3000万円控除など。

次に課税譲渡所得金額に税率をかけて計算します。
この税率は、売却する不動産の所有期間によって変わってきます。

不動産を売却した年の1月1日現在で、不動産の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
例えば、2022年中に不動産を売却した場合は、その不動産の取得が2016年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、2017年1月1日以後であれば「短期譲渡所得」になります。
単純に5年間の所有ではないので注意が必要です。

区分	所得税	住民税	復興特別所得税	税率合計
長期譲渡所得	15%	5%	0.315%	20.315%
短期譲渡所得	30%	9%	0.63%	39.63%

譲渡所得税は、課税譲渡所得金額に税率をかけて計算します。

課税譲渡所得金額 × 税率 ＝ 譲渡所得税

以上が、譲渡所得税の計算となります。

しかし実際には、取得費に減価償却費を差し引く計算などややこしい部分が多いので、不動産会社に任せることをおすすめします。

その他に考えられる諸費用

売却する不動産が土地の場合だと、境界復元費や測量費などがかかる場合もあります。
建物の解体して引き渡す場合には解体費用が掛かります。

中古戸建としての売却する際に最近では、ホームインスペクション行う方も増えてきています。