熊本で相続した実家を売るなら「3年以内」が絶対条件！空き家の3,000万円特別控除をプロが解説

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長迫　康利　代表取締役

熊本で不動産売買をはじめ、賃貸・管理・新築販売など幅広い業務を経験してきました。そこで培った知識とノウハウを活かし、熊本の不動産に関するあらゆるお悩みに、最適なご提案をさせていただきます。売買はもちろん、相続や空き家のご相談まで、お客様一人ひとりに寄り添ったサポートを心がけています。

ご両親から熊本のご実家を相続したものの、「今は誰も住んでいないし、とりあえずそのままにしている」という方は非常に多くいらっしゃいます。

しかし、もしその実家を「いつか売るかもしれない」とお考えであれば、放置し続けるのは大変危険です。なぜなら、国税庁が定めている非常に強力な節税制度、「空き家の3,000万円特別控除」には『相続から3年』という絶対的なタイムリミットがあるからです。

このコラムでは、熊本で実家を相続した方が「知らずに数百万円の税金を払って大損した…」という事態を防ぐため、この特例の仕組みと、絶対に守るべき条件を分かりやすく解説します。

1. そもそも「空き家の3,000万円特別控除」とは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して約20％の税金（譲渡所得税・住民税など）がかかります。例えば、実家が1,500万円で売れて、それがそのまま利益になった場合、約300万円もの税金を国に納めなければなりません。

しかし、一定の条件を満たした相続空き家であれば、「売却で得た利益から最大3,000万円までを差し引いて（控除して）計算してよい」という特例が国税庁によって定められています。

つまり、売却価格が3,000万円以下であれば、税金が「実質0円」になる可能性が極めて高い、非常に強力な制度なのです。

税金が300万円かかるか、0円になるか。これって手元に残るお金が全く変わってくる、ものすごく大きな違いだよね！でも、この最強のカードを使うためには、国が定めた厳しいルールをクリアしなきゃいけないんだ！

2. 知らないと大損！適用されるための「3つの厳しい条件」

この特例を利用するためには、国税庁の指針に基づくいくつかの要件を満たす必要があります。その中でも、特に売主様が注意すべき3つの絶対条件を解説します。

条件①：【期限】相続開始から「3年目の12月31日」までに売ること

これが最も重要です。被相続人（亡くなったご親族）が亡くなった日から起算して、3年を経過する日の属する年の12月31日までに「売却（引き渡し）」を完了しなければなりません。「とりあえず3回忌が終わってから考えよう」などと後回しにしていると、あっという間に期限切れとなってしまいます。

条件②：【建物の古さ】「昭和56年（1981年）5月31日以前」に建てられた家であること

この制度は、日本全国にある「古い耐震基準で建てられた危険な空き家」を減らすことを目的としています。そのため、昭和56年5月31日以前に建築された（旧耐震基準の）一戸建てであることが条件となります。

条件③：【引き渡しの状態】「耐震リフォーム」をするか「更地（解体）」にして売ること

ここが実務において一番のハードルになります。古い家をそのまま売ることはできず、売主様側で「現在の耐震基準を満たすようにリフォームする」か、「建物を解体して更地にしてから引き渡す」必要があります。（※令和6年からは買主側で解体等を行うケースも認められるようになりましたが、いずれにせよ解体や改修は必須要件です）。